Chu kỳ bất động sản là gì? Thời điểm nào nên đầu tư?

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ. Mọi diễn biến trong mỗi chu kỳ bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như hệ thống tài chính, ngân hàng, đặc biệt khả năng thành bại của một thương vụ mua bán hay đầu tư.

Chu kỳ bất động sản quyết định thời điểm đầu tư bất động sản. Thông thường, cứ 7 năm, thị trường bất động sản sẽ xảy ra sốt đất, đóng băng một lần. Theo thống kê giao dịch bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay giảm nhiều so với trước. Vậy liệu chu kỳ đóng băng bất động sản đang có dấu hiệu lặp lại? Bài viết dưới đây Bất Động Sản Online sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc và tìm hiểu về chu kỳ bất động sản, cùng tham khảo nhé!

Chu kỳ bất động sản là gì? 

Chu kỳ là đơn vị đo thời gian, trong toán học và một số lĩnh vực khác, chu kỳ có thể hiểu là độ dài giữa hai cấu trúc lặp lại. Như vậy, có thể hiểu chu kỳ bất động sản là mô hình mô tả sự biến đổi theo thời gian của thị trường bất động sản. Thể hiện thông qua sự biến động trong giá cả, cung cấp và hoạt động mua bán trong lĩnh vực bất động sản qua các giai đoạn khác nhau. 

Theo các chuyên gia, chu kỳ bất động sản có nhiều sắc thái, có thể dự đoán lợi nhuận và hiệu suất tăng trưởng của bất động sản đầu tư. Chính vì vậy, bất kể ở giai đoạn nào của chu kỳ thị trường bất động sản, nếu có chiến lược đúng đắn sẽ giúp bạn tận dụng tối đa trong từng giai đoạn.

Lưu ý: Chu kỳ bất động sản là không thể đoán trước một cách chính xác. Một số chu kỳ có thể kéo dài hơn hoặc ngắn hơn so với những chu kỳ khác. Các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố đóng góp chính ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản bao gồm:

• Nền kinh tế chung: Nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt.

• Nhân khẩu học: Cấu trúc dân số và những thay đổi lớn trong cấu trúc này, có thể thúc đẩy một thị trường đáng kể.

• Lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng.

• Các chính sách của chính phủ: Các nhà hoạch định chính sách có khả năng triển khai các khoản khấu trừ thuế, trợ cấp và các chương trình dành cho người mua nhà khác. 

4 Giai đoạn chính của chu kỳ bất động sản

• Giai đoạn 1: Thị trường bất động sản phục hồi.

Đây là thời điểm an toàn và rất thích hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản. Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất và cho vay mua bất động sản, các dự án thời gian bất động cũng bắt đầu được triển khai trở lại, giá bắt đầu tăng nhẹ.

Ở giai đoạn này các ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại. Các phương tiện truyền thông bắt đầu có những tin tức về sự biến đổi của thị trường.

• Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản tăng trưởng

Giai đoạn giá bắt đầu tăng mạnh, lúc này nhu cầu mua bất động sản rất phổ biến, các bđs được giao dịch với khối lượng cao, diễn ra rất nhanh chóng và sôi động. Đây là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản. 

• Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản vào giai đoạn suy thoái

Lúc này do tỉ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bđs tăng cao, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà nước bắt đầu rút tiền về bằng cách tăng lãi suất, các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản. Thị trường bất động sản lúc này bắt đầu nhen nhóm sự suy giảm.

Trong giai đoạn suy thoái, thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ. 

• Giai đoạn 4: Đóng băng bất động sản

Giai đoạn gá giảm chạm đáy, thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí không có thanh khoản. thời điểm này nhiều nđt thông minh sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, gom nhặt những viên kim cương đang ngủ say. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ bởi giai đoạn này mặc dù giá giảm chạm đáy nhưng thanh khoản thấp và nhà đầu tư phải chờ đợi một thời gian dài trước khi giá trị bất động sản đạt đỉnh điểm.

Kinh nghiệm đầu tư thông minh từ chu kỳ bất động sản

Chu kỳ bất động sản có thể cung cấp thông tin đáng tin cậy về lợi nhuận khi đầu tư bất động sản. Nắm được chu kỳ bất động sản, là bạn đã nắm chắc 75% cơ hội sinh lời, dưới đây là một số kinh nghiệm bạn có thảm khảo:

• Xác định rõ tài chính cá nhân: Đầu tư bất động sản nắm được chu kỳ thị trường thôi chưa đủ, bạn phải biết cách vận hành tài chính. Hãy chú ý vào dòng tiền của mình và đầu tư bất động sản ở mức hợp lý nhất và tiết kiệm quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. 

• Nếu bạn đã có bất động sản trong tay, bạn nên xác định xem bất động sản của mình đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng, suy thoái hay đóng băng của chu kỳ bất động sản. Điều này sẽ cho phép bạn đưa ra giả định chính xác hơn về khoảng thời gian nên giữ bất động sản và thực hiện chiến lược rút lui thích hợp.

• Mua bất động sản trong giai đoạn suy thoái: Nhà đầu tư sẽ dễ dàng sở hữu được bất động sản giá rẻ. Để sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi bạn nên sửa sang, đầu tư hạ tầng giúp tăng giá trị khi chào bán. 

• Ngoài giai đoạn suy thoái, bạn có thể mua ở giai đoạn phục hồi. Tuy nhiên, cả 2 giai đoạn này đều có rủi ro bởi nhu cầu mua vẫn thấp. Tuy nhiên, ở giai đoạn phục hồi, thì thời gian thu hồi vốn sẽ nhanh chóng hơn, sinh lời cao.

Dự đoán thị trường bất động sản cuối năm 2023 - đầu năm 2024

Nhìn lại Chu kỳ bất động sản 30 năm qua

Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Thị trường bất động sản chính thức hình thành cũng là giai đoạn mở đầu cho những đợt “sốt đất” đi vào lịch sử qua những cột mốc đáng nhớ.

• Năm 1993 – 1994 (Sốt đất lần 1): Giai đoạn Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn, nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ. Theo thống kê, tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. 

• Năm 1995 - 1999 (Đóng băng lần 1): Thị trường bất động sản lao dốc khi có Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, cùng với đó là cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á (1997 - 1998).

• Năm 2001 - 2003 (Sốt đất lần 2): Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001. 

• Năm 2003 - 2006 (Đóng băng lần 2): Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 được đưa ra đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ, dòng vốn chuyển sang chứng khoán.

• Năm 2007 – 2008 (Sốt đất lần 3): Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế hưng thịnh giúp thị trường bất động sản cũng đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

• Năm 2009 - 2013 (Đóng băng lần 3): Do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 - 24%/năm).

• Năm 2014 – 2018 (Thị trường phục hồi): Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

• Năm 2019 - 2021 (Sốt đất lần thứ 4): Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại khu vực đó nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Dự đoán chu kỳ bất động sản cuối năm 2023 - 2024

Diễn biến khó khăn của thị trường từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũng xuất hiện về sự đóng băng của thị trường địa ốc lặp lại. Theo giới chuyên gia bất động sản, kịch bản đóng băng khó xảy ra khi thị trường của hiện tại đã thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường. 

“Chững lại”, “đi ngang” là những từ mà giới chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc mô tả cho diễn biến của thị trường bất động sản 2022 - nửa đầu năm 2023. Thị trường vẫn sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn hết 2023 và thậm chí sang đến Q2/2024. Mặc dù đã có những tính hiệu tích cực từ tháng 8/2023, nhưng nhìn chung kinh tế vẫn còn đang gặp khó khăn, thị trường bất động sản chưa thể bình ổn lại. 

Tuy nhiên, dự án từ chủ đầu tư uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản.

Chu kỳ bất động sản đóng một vai trò quan trọng, các nhà đầu tư cần phải nhìn ra sớm cơ hội và dự đoán được tiềm năng của cơ hội đó. Đến khi thị trường đã có tín hiệu rõ ràng thì đó là tín hiệu cho số đông, nhưng nếu nắm bắt sớm thì cơ hội tăng lợi nhuận sẽ cao hơn. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản là không thể đoán trước một cách chính xác, và một số chu kỳ có thể kéo dài hơn so với những chu kỳ khác, bất cứ dự đoán hay yếu tố nào đều sẽ có những rủi ro nhất định. Vì thế, lời khuyên cho các nhà đầu tư là cần thật tỉnh táo, nghiên cứu kỹ từ tình hình kinh tế, xã hội, văn hóa, chính trị trong và ngoài nước để có những quyết định sáng suốt nhất. Hy vọng bài viết về chu kỳ bất động sản trên đây sẽ mang lại thông tin hữu ích đến bạn và giúp bạn có thêm kinh nghiệm đầu tư đúng đắn.