Đất Hỗn Hợp Là Gì? Quy Định Về Đất Hỗn Hợp Mới 2023

Khái niệm đất hỗn hợp đã rất quen thuộc với những người kinh doanh bất động sản hoặc làm việc trong ngành xây dựng. Tuy nhiên, nhiều quy định về cấp giấy phép, vấn đề chuyển nhượng, được đền bù… vẫn là những vấn đề lớn mà nhiều người quan tâm đến. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tìm hiểu đất hỗn hợp là gì và những vấn đề liên quan. Hãy cùng theo dõi!

Đất hỗn hợp là gì?

Khái niệm đất hỗn hợp là gì đã được quy định rõ tại mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng, công trình của Bộ Xây Dựng. Theo đó đất hỗn hợp được định nghĩa như sau:
“Đất hỗn hợp (còn được gọi là công trình sử dụng đất hỗn hợp) là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Bao gồm đất ở kết hợp với sản xuất hoặc các hoạt động kinh doanh dịch vụ”.

Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?

Sau khi tìm hiểu về đất hỗn hợp, mọi người cũng nên tìm hiểu về quy hoạch đất hỗn hợp là gì để thuận tiện hơn cho việc sử dụng sau này. Theo quy định về phân loại đất đai của pháp luật Việt Nam thì đất đai được chia thành 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo đó, đất hỗn hợp sẽ nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch đất hỗn hợp là việc khoanh vùng và phân bổ đất đai theo không gian sử dụng. Dựa trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất mà sẽ được phân bổ sao cho phù hợp.
Tuy nhiên, hiện tại không có bất cứ văn bản luật nào quy định cụ thể về điều này; vì thế chủ yếu vẫn phải dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết những vấn đề liên quan.

Vấn đề cấp giấy phép xây dựng cho đất hỗn hợp

Cấp phép xây dựng đất hỗn hợp cũng là vấn đề rất được quan tâm. Thực tế cho thấy thực trạng tại Việt Nam nhiều khu vực nhà ở vẫn có sử dụng đất liên quan đến đất hỗn hợp khiến cho các thủ tục về đất đai, công tác chuẩn bị xây dựng gặp nhiều khó khăn.
Tháng 11/2018, sở Xây dựng đã đề xuất phân loại các yêu cầu cho cấp giấy phép xây dựng như sau:

Khu vực có 50% là đất hỗn hợp

Được sử dụng với mục đích chính là để ở hoặc xây dựng khu thương mại – dịch vụ văn phòng. Ở những nơi có nhiều nhà ở tác động đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì sẽ được cấp giấy xây dựng chính.

Khu vực có 30% là đất hỗn hợp

Với khu đất này, cơ cấu chức năng chính sử dụng là các công trình dịch vụ - thương mại – văn phòng, khu nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm môi trường buộc phải di dời.
Nếu không gây ảnh hưởng đến lợi ích của người dân thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Tuy nhiên điều kiện để được cấp giấy phép là các hộ dân phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu đất).

Khu vực có 20% là đất hỗn hợp

Ở những khu vực này đa phần là hiện trạng có nhiều hộ gia đình, đất ở của người dân lụp xụp nên cần thu hút các nhà đầu tư để xây dựng dự án mới. Vì thế, giấy phép xây dựng tạm thời chưa được cấp mà phải tiến hành rà soát để điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau đó người dân mới được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.

Khu đất xây dựng cùng với đất khác

Những khu đất này sẽ được chính quyền tại mỗi địa phương cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.

Thực trạng sử dụng đất hỗn hợp hiện nay

Theo quy định của pháp luật đất đai ở Việt Nam thì đất được phân loại thành 3 nhóm. Cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.  Đất hỗn hợp không thuộc bất kỳ loại đất cụ thể nào trong Luật Đất đai 2013. Điều đó có nghĩa là không có quy định cụ thể nào quản lý những gì có thể xảy ra với loại đất này. Để giải quyết những vướng mắc liên quan, người dân chỉ biết trông chờ vào quy hoạch nói chung dẫn đến nhiều trường hợp đất hỗn hợp không được cấp phép khiến nhiều cư dân đô thị bức xúc.

Một số nơi cho phép xây dựng trong khi những nơi khác thì không, điều này có thể gây nhầm lẫn cho những người đang cố gắng bắt đầu xây dựng. Có nhiều cách khác nhau để xin giấy phép ở những nơi khác nhau và điều này đôi khi có thể là một vấn đề.

Đất quy hoạch hỗn hợp có thể sang nhượng hay mua bán không?

Thực tế nhiều người sau khi mua đất mới biết khu đất đó thuộc đất hỗn hợp, họ lo lắng không biết mảnh đất đó có thể sang nhượng hay mua bán lại hay không.
Khoản 2, điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Nếu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện trở lên thì người sử dụng được phép thực hiện các quyền như mua bán, sang nhượng, thừa kế… theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đến các cơ quan chức năng. Thì người sử dụng đất phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy vẫn được tiếp tục hưởng các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở mới, công trình, hoặc trồng cây lâu năm trên đất…”

Đất hỗn hợp có chuyển đổi thành đất thổ cư được không?

Từ quy định tại khoản 2, điều 49 Luật Đất Đai năm 2013 như thông tin ở trên, đất hỗn hợp có thể chuyển đổi thành đất thổ cư được. Tuy nhiên việc chuyển đổi này phải tuân theo kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương. Chủ sở hữu có thể liên hệ với Phòng Tài Nguyên và Môi Trường ở địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án phù hợp nhất với tài sản của mình.

Khi bị thu hồi đất hỗn hợp có được bồi thường không?

Vấn đề này đã được quy định rõ tại điều 75 luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
“Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.
Theo thông tin trên thì chủ sở hữu đất hỗn hợp nếu có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thì vẫn được bồi thường theo quy định khi đất bị Nhà nước thu hồi.

Có nên mua đất hỗn hợp không?

Xem thêm: 

• Đất nông nghiệp là gì? Tất tần tật thông tin mới nhất về đất nông nghiệp
• Đất Phi Nông Nghiệp Là Gì? Quy Định Pháp Luật Mới 2023