Đất Dự Án Là Gì? Bí Quyết Đầu Tư Đất Dự Án Sinh Lời 2024

Đất dự án là một trong những khái niệm thường gặp trong giới bất động sản. Bất kể bạn là ai, làm ngành nghề gì khi muốn đầu tư bất động sản cũng cần biết “đất dự án là gì”. Điều này giúp bạn dễ dàng so sánh và đưa ra quyết định. Để giúp bạn hiểu hơn về đất dự án batdongsanonline.vn đã tổng hợp tất tần tật kiến thức bên dưới, cùng tìm hiểu nhé. 

Đất dự án là gì? Khái niệm đất dự án

Đất dự án là những mảnh đất được nhà nước, địa phương quy hoạch để xây dựng dự án khu dân cư, khu công nghiệp hoặc trung tâm thương mại,...Những lô đất này là đất trống, chưa có bất kỳ công trình nào và chưa có sự tác động của con người (Ví dụ như đào lấp, san bằng)

Điểm khác biệt giữa đất dự án và đất dự thổ cư

Trên những kênh thông tin đại chúng hiện nay có rất nhiều khái niệm về đất thổ cư và đất dự án khiến chúng ta nhầm lẫn. Để giúp bạn có cái nhìn tổng quan nhất về 2 loại đất này cùng xem bảng so sánh dưới đây nhé.

Điều kiện để bán đất nền dự án là gì?

Điều kiện để bán đất nền dự án là khi có đầy đủ giấy tờ về việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng và kỹ thuật. Đất nền dự án tiến hành quy hoạch được đúng theo tiến độ của dự án. Chủ đầu tư phải chi trả, hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính về mảnh đất đó. 

UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu và chấp nhận dự án. Vì vậy muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện để bán đất nền dự án không bạn chỉ cần hỏi chủ đầu tư về văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và những giấy tờ chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính là sẽ rõ.

Đặc biệt riêng với bán đất nền dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây Dựng. Sau đó UBND tỉnh ban hành quyết định hoặc văn bản quy định về khu vực được chuyển quyền sử dụng đất và xây dựng nhà ở. Nếu chủ đầu tư giao dịch mua bán đất nền phát triển dự án đô thị trong khi chưa đủ điều kiện mở bán thì đều bị vô hiệu hóa do vi phạm chính sách pháp luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu hóa thì thiệt hại sẽ thuộc về bên mua.

Thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án mới nhất 2024

Theo quy định mới nhất tại nghị định 148/2020/NĐ-CP thì thủ tục cấp sổ đỏ đất nền sẽ được thực hiện như sau:

Về phía chủ đầu tư dự án (người bán)

Sau khi hoàn thành dự án người bán phải có trách nhiệm gửi lên sở tài nguyên và môi trường các loại giấy tờ dưới đây: 

• Các loại giấy tờ chứng minh: Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, hoặc giấy tờ chứng minh có thay đổi nghĩa vụ tài chính.

• Các loại sơ đồ, bản vẽ: Sơ đồ nhà, đất đã được xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoăc bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với tình trạng xây dựng và hợp đồng đã ký. Cộng với giấy phép xây dựng nếu có

• Các loại danh sách thông báo: Thông báo của cơ quan cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hoặc chấp nhận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình. Danh sách các căn hộ, các công trình, phần đất sử dụng chung của các căn hộ, mặt bằng từng căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng từng tầng.

Sau khi gửi các loại giấy tờ lên sở tài nguyên và môi trường sẽ bước sang giai đoạn tiếp nhận và giải quyết.

• Trong 30 ngày sở TN&MT sẽ kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở hoặc công trình đã xây dựng. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, bán công trình xây dựng của chủ đầu tư. 

• Sau khi kiểm tra sở TN&MT sẽ gửi thông báo kèm sơ đồ nhà đất cho văn phòng đăng ký. Kết quả sẽ được đăng công khai trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, của sở TN&MT nơi có đất.

Về phía chủ đầu tư (người mua)

Chủ đầu tư dự án nhà ở có thể cung cấp hồ sơ cho bên mua tự đăng ký: Cung cấp 1 bộ hồ sơ đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bao gồm đơn đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở công trình xây dựng; Biên bản bàn giao nhà đất, công trình xây dựng.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Việc tiếp nhận và giải quyết sẽ được văn phòng đăng ký đất đai thực hiện (kiểm tra giấy tờ, gửi số liệu đến cơ quan thuế, cập nhật thông tin, yêu cầu chủ đầu tư nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị cấp)

Bước 3: Trả kết quả

Không quá 15 ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa, kinh tế khó khăn.

Đất dự án có được chuyển nhượng không?

Câu trả lời là đất dự án hoàn toàn có thể chuyển nhượng. Bạn có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu khác. Tuy nhiên bạn phải hoàn tất những thủ tục pháp lý và có những quyết định cấp phép xây dựng. Việc chuyển nhượng này cần được thực hiện đúng quy định pháp luật, đúng quy trình và có hợp đồng mua bán đất đầy đủ. 

Cụ thể đất dự án được chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau:

• Đất dự án chuyển nhượng được là dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của khoản 1, điều 48 luật đầu tư năm 2014

• Phân lô đất dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng hằng năm của cơ quan có thẩm quyền cấp huyện

• Khi muốn bán đất dự án bạn phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, kỹ thuật và xã hội theo quy định đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu quy hoạch trước khi chuyển nhượng cho người khác. 

• Chủ đầu tư dự án cũng cần hoàn thành những nghĩa vụ liên quan đến đất dự án như tiền thuê đất, lệ phí đất đai, tiền sử dụng đất,...

• Theo quy định tại khoản 2 điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ - CP thì dự án thuộc loại khu vực hoặc đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. 

Những loại đất dự án không nên mua

Để trở thành những nhà đầu tư thông minh bạn cần hiểu rõ loại đất nào nên mua và loại nào không. Cụ thể nên tránh những loại đất dự án sau:

• Đất dự án ma: Đây là những dự án được giới thiệu nhưng chưa có kế hoạch, chưa đi vào hoạt động. Những dự án này chủ yếu còn nằm trên giấy gây hao tốn tiền của của nhà đầu tư. Nếu đầu tư sẽ tiền mất tật mang. 

• Đất dự án chưa được phép phân lô: Thời gian sốt đất vừa qua nhiều nhà môi giới bất động sản rao những mảnh đất chưa được phép phân lô. Điều này là vi phạm quy định của pháp luật và có hại cho những người mua nhà đất. Nếu mua được thì việc chuyển nhượng về sau cũng gặp nhiều khó khăn hơn. 

• Đất dự án thanh lý với giá cực rẻ: Những lô đất, dự án được thanh lý và bán với giá rẻ, thậm chí là cực rẻ đồng nghĩa với việc có nhiều rủi ro. Đặc biệt là những dự án giá rẻ bán lâu năm mà vẫn chưa có nhà đầu tư. Bạn cần tìm hiểu thật kỹ từ những thông tin online, đến hỏi trực tiếp người dân xung quanh và đến chính quyền địa phương nơi có thẩm quyền để biết thêm thông tin chính xác.

• Đất dự án đang bị ngân hàng siết nợ: Trên thị trường có nhiều dự án đất được ngân hàng cầm cố và rao bán. Việc mua bán là đúng theo quy định của pháp luật, tuy nhiên đất cầm cố sẽ khiến cho quá trình chuyển nhượng về sau gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra còn cần tránh những loại đất như đất bị tranh chấp, nằm trong khu vực giải tỏa, nằm trong khu vực ngập lụt, đất dốc, khó tiếp cận, khu vực ô nhiễm, gần nhà máy, nhà ga,...

Chia sẻ kinh nghiệm mua bán đất dự án

Cuộc sống ngày càng phát triển nhu cầu mua đất, mua nhà cũng tăng theo. Nắm được tâm lý này chủ đầu tư đã đưa ra nhiều phương án nhà đất với giá thành hợp lý, an toàn giúp nhà đầu tư mua bán dễ dàng hơn. Tuy vậy để mua được đất dự án thật sự “chất lượng” vẫn cần lưu ý những điều sau:

Nắm vững thông tin chủ đầu tư

Cũng như mua đất thổ cư hay mua nhà, bạn cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư. Xem chi tiết những dự án đã thành công trước đó của chủ đầu tư để đánh giá sự uy tín. Nếu không uy tín trên thị trường bất động sản thì tuyệt đối không đầu tư. 

Đầy đủ giấy tờ

Kiểm tra tính an toàn về pháp lý của đất dự án bạn muốn mua. Đảm bảo đất được quy hoạch và cấp phép đầy đủ giấy tờ xây dựng. Nếu bạn muốn mua đất nền dự án cần có đủ các giấy tờ như bản quy hoạch chi tiết 1/500, công văn chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép kinh doanh, sổ đỏ của quỹ đất. Nếu bạn muốn mua nhà chung cư cần bản quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng và các loại giấy tờ khác.

Tìm hiểu thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Đất dự án cũng cần tuân theo những thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua bán sang nhượng diễn ra thuận lợi cần đẩy đủ hồ sơ pháp lý và thủ tục sang tên sang tiền. Bạn nên liên hệ luật sư hoặc nhưng chuyên gia địa ốc để nhận tư vấn một cách chính xác nhất.

Không nên mua đất dự án theo sổ chung

Có một nguyên tắc mà những nhà đầu tư gạo cội vẫn tuân thủ là không mua đất dự án sổ chung. Vì nếu muốn tách sổ hay chuyển nhượng sẽ đều khó khăn, tranh chấp, bất hòa là chuyện dễ xảy ra. Kết quả là không đủ điều kiện tách sổ theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy trước khi mua bán cần tìm hiểu thật kỹ vấn đề này.

Bí quyết đầu tư đất dự án hiệu quả, sinh lời cao

Để đầu tư đất nền có lợi nhuận cao bạn cần có sự suy xét trên nhiều mặt. Dưới đây là một số tips giúp bạn đầu tư hiệu quả sinh lời cao. 

Đầu tư đất dự án có tính thanh khoản cao

Ưu tiên đất nền có tính linh động, thanh khoản cao. Điều này giúp bạn dễ dàng chuyển nhượng trong thời gian ngắn với lợi nhuận đáng kể. Tính thanh khoản cao còn giúp vốn của bạn di chuyển linh hoạt hơn. 

Đầu tư đất nền tại khu dân cư

Tại khu dân cư là nơi có tiềm năng phát triển cao. Tương lai giá đất sẽ tăng dễ dàng có được lợi nhuận. Những nơi dân quá thưa bạn nên hết sức cân nhắc. Nên đến trực tiếp dự án để khảo sát, ngoài ra có thể đến UBND để tìm hiểu thông tin quy hoạch để đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.

Đầu tư tại nơi có hệ thống giao thông phát triển

Giao thông giúp việc thông thương phát triển hơn, đây là một trong những yếu tố quan trọng cho sự tăng trưởng của một khu vực. Nơi có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển sẽ thu hút nhiều dân cư đến sinh sống nhiều công trình công cộng, thương mại, dịch vụ phát triển theo. 

Đầu tư đất nền hoàn thiện pháp lý

Đây là bước cực kỳ quan trọng nhưng nhiều người vẫn mắc phải. Dễ tin lời dụ dỗ của những nhà môi giới bất động sản mà đầu tư vào dự án không có giấy tờ, dự án treo hay dự án ma. Chính vì vậy trước khi quyết định đầu tư cần phải lựa chọn chủ dự án đủ uy tín đảm bảo mảnh đất của bạn có đầy đủ giấy tờ, pháp lý minh bạch.

Trên đây là những thông tin giải đáp thắc mắc về đất dự án là gì? và kinh nghiệm mua bán đất dự án 2024. Hy vọng qua bài viết, bạn sẽ đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhất.  Đừng quên theo dõi batdongsanonline.vn để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích nhé.