Phân Lô Bán Nền Là Gì? Có Nên Mua Đất Phân Lô Bán Nền?

Thúy Linh |
Theo dõi trên

Hiện nay, việc phân lô bán nền rất phổ biến được rất nhiều nhà đầu tư và khách hàng quan tâm. Nhưng nhiều người vẫn chưa hiểu phân lô bán nền là gì, những điều kiện, thủ tục khi phân lô bán nền đất dự án. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp cho bạn các thắc mắc đó và một số lưu ý để tránh lừa đảo khi mua đất phân lô bán nền.

Khái niệm phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là gì? Đây là khái niệm được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Phân lô bán nền có nghĩa là chủ đầu tư tách thửa đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Sau đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thửa đất này cho người khác để họ xây dựng nhà ở. 

Đất phân lô bán nền có nghĩa là khu đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa tiến hành xây dựng. Chỉ sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu mới có quyền triển khai xây dựng công trình.

Khái niệm phân lô bán nền là gì?
Khái niệm phân lô bán nền là gì?

Những điều kiện để phân lô bán nền đất dự án

Nếu bạn đã biết dự án phân lô bán nền là gì, thì hãy tìm hiểu thêm những điều kiện để phân lô bán nền đất dự án dưới đây nhé!

Theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp được phân lô bán nền cần đáp ứng các điều kiện là:

  • Dự án thuộc khu vực hay loại đô thị đã được chuyển nhượng sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

  • Chủ đầu tư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm: các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng, công trình dịch vụ theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

  • Phù hợp với chỉ đạo và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

  • Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án như: thuế đất, tiền sử dụng đất, các lệ phí đất đai khác (nếu có).

  • Khu đất phân lô không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt hoặc những khu vực có yêu cầu kiến trúc cảnh quan cao.

Những điều kiện để phân lô bán nền
Những điều kiện để phân lô bán nền

Thủ tục phân lô bán nền đất dự án

Ngoài điều kiện phân lô bán nền đất dự án thì bạn cần phải tuân thủ đúng các thủ tục quy định về phân lô bán nền như sau:

  • Tìm kiếm quỹ đất theo đúng yêu cầu và khả năng kinh tế và kiểm tra quy hoạch quận/huyện.

Mỗi quỹ đất có thể có 1 hoặc nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư tự đền bù giải phóng mặt bằng. Các trường hợp doanh nghiệp xin nhà nước giao đất cần phải thỏa các điều kiện theo luật đất đai quy định.

  • Lập hồ sơ thiết lập dự án theo quy hoạch 1/500 

Hồ sơ bao gồm: báo cáo nộp phòng Quản lý đô thị cấp quận/huyện và lập bản quy hoạch tổng mặt bằng nộp tại Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp quận/huyện.

  • Đợi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500.

Thời gian Nhà nước phê duyệt quy hoạch sẽ từ 6 tháng đến 1 năm.

  • Hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Sau khi được phê duyệt, bạn cần phải hoàn thành các việc sau đây: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định; tiến hành đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước sinh hoạt, cấp điện theo quy định; đề nghị Nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

  • Nộp đầy đủ các loại lệ phí hoặc thuế đất đai nếu có.

Đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tại chi cục thuế.

  • Chủ đầu tư tiến hành bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Sau khi đã hoàn thành việc làm thủ tục phân lô bán nền thì chủ đầu tư sẽ công bố thông tin cho người dân hoặc bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật.

Thủ tục phân lô bán nền đất dự án
Thủ tục phân lô bán nền đất dự án

Một số kinh nghiệm khi mua đất phân lô bán nền

Để không mắc phải tác hại của phân lô bán nền thì bạn cần tham khảo những kinh nghiệm khi mua đất phân lô bán nền dưới đây:

  • Kiểm tra và xác nhận thông tin về chủ đầu tư một cách rõ ràng và chính xác. Cần xác nhận người thực hiện giao dịch với bạn có được bên chủ đầu tư ủy quyền hay không.

  • Nên tìm hiểu và kiểm tra tính pháp lý của dự án, chẳng hạn như chủ đầu tư có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền không. Các loại giấy tờ bạn có thể dựa vào như: các quyết định phê duyệt dự án của Nhà nước, chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp, bản vẽ thi công đã dược phê duyệt, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn bản nghiệm thu công trình, bản quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

  • Cần kiểm tra kết cấu hạ tầng của dự án như: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

  • Kiểm tra khu đất có đang bị tranh chấp hay thế chấp ngân hàng hay không.

Một số kinh nghiệm khi mua đất phân lô bán nền
Một số kinh nghiệm khi mua đất phân lô bán nền

Lưu ý những thủ đoạn lừa đảo trong mua bán đất phân lô bán nền

Dưới đây là những thủ đoạn lừa đảo phổ biến trong mua đất phân lô bán nền được chia sẻ từ những người có kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền.

Thủ đoạn thu tiền bằng dự án trên giấy

Ở thủ đoạn này, các đối tượng sẽ thành lập các pháp nhân để tạo niềm tin cho khách hàng. Sau đó dùng các pháp nhân này để tạo ra sự sôi động trong thị trường chuyển nhượng của dự án không có thật này. Tiếp đó, vẽ ra các dự án ảo nhằm lừa tiền của các nhà đầu tư. Đồng thời, dùng tên các pháp nhân này đứng tên giao dịch chuyển nhượng đất của các “dự án ma”  này trên nền đất nông nghiệp hoặc trên nền đất phân lô trái với quy định của pháp luật. Khi chủ đầu tư thanh toán tiền, các đối tượng này sẽ lập tức biến mất cùng với khoản tiền của chủ đầu tư.

Thủ đoạn thu tiền bằng hình thức góp vốn trá hình

Đối tượng mục tiêu của thủ đoạn này là các nhà đầu tư muốn nhận nguồn lợi cao trong khoảng thời gian ngắn. Các đối tượng này hứa hẹn với các nhà đầu tư sẽ được hưởng mức lãi suất cao nếu góp vốn đầu tư hoặc cam kết mua lại đất với giá cao hơn từ 30 đến 40% chỉ sau 12 tháng. Khi gặp trường hợp này, các chủ đầu tư nên cân nhắc vì có khả năng lừa đảo rất cao. Ngoài ra, cần xem xét nhu cầu thị trường, tính sinh lời của dự án có đúng với cam kết của chủ đầu tư hay không.

Trường hợp bán và thu tiền từ dự án không phải của mình

Được thực hiện bởi các đối tượng, công ty môi giới bất động sản với thủ đoạn tinh vi khi có khả năng làm giả nhiều loại giấy tờ như: giấy ủy quyền của chủ đầu tư, giấy cho phép của UBND cấp tỉnh đối với lô đất. Các đối tượng lừa đảo thường chào mời những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và bán những lô đất giả trên giấy tờ.

Những thủ đoạn lừa đảo trong mua bán đất phân lô bán nền
Những thủ đoạn lừa đảo trong mua bán đất phân lô bán nền

Mức phạt với dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43 hoặc đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43, nhưng chưa được UBND cấp phép. Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 194 Luật đất đai thì có mức xử phạt như sau:

  • Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5ha;

  • Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5ha đến dưới 1ha;

  • Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1ha đến dưới 3ha;

  • Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê không đủ từ 2 điều kiện trở lên theo quy định tại khoản 1 điều 41 Nghị định 43 có thể bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng nếu diện tích chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Mức phạt đối với dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện
Mức phạt đối với dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện

Bí quyết đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao

Nếu bạn muốn đầu tư đất nền phân lô thu được lời cao, thì hãy tham khảo một số bí quyết của những “cao thủ” bất động sản dưới đây nhé!

  • Chọn đất nền phân lô có giao thông thuận lợi

Nên chọn những mảnh đất nằm ngay mặt tiền đường chính hoặc sở hữu mặt đường gần nhiều tuyến đường lớn. Đồng thời, xem xét sự thuận tiện trong việc di chuyển, mật độ giao thông, tình trạng kẹt xe, gần các dịch vụ tiện ích như: chợ, trường học, bệnh viện…

  • Ưu tiên chọn đất nền phân lô trong khu dân cư

Bởi các dự án đất nền trong khu dân cư thường có những lợi thế như: vị trí thuận lợi, điều kiện giao thông, pháp lý, tiện ích…

  • Kiểm tra quy hoạch và tính pháp lý của khu đất muốn mua

Nhà đầu tư cần kiểm tra thật kỹ hồ sơ pháp lý và quy hoạch của sản phẩm bất động sản. Cách nhanh nhất là tìm đến các công ty tư vấn luật, doanh nghiệp môi giới BĐS chuyên nghiệp hay các dịch vụ tư vấn đầu tư BĐS.

  • Xem xét giá thị trường bất động sản tại khu vực

Đây là bước cần thiết giúp các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí và tăng hiệu quả nguồn vốn. Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì thẩm định giá một vị trí đất không có nghĩa là so sánh mà là dựa vào các yếu tố như: mặt bằng giá khu vực ở hiện tại, vị trí, ưu thế và tiềm năng khu đất, sự đầu tư của nhà phát triển, vấn đề pháp lý…

  • Tính toán nguồn vốn khi đầu tư bất động sản

Nên chọn đầu tư các dự án bất động sản vừa túi tiền và ưu tiên sử dụng tiền “nhàn rỗi” để mua và ít nhất đã có khoảng ¾ nguồn vốn.

  • Đầu tư đất nền theo nhóm cho những người mới đầu tư hoặc có tài chính thấp 

Hãy tìm những người có kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản hoặc những người đáng tin cậy để lập nhóm hợp tác đầu tư với hợp đồng thỏa thuận rõ ràng.

  • Xem xét tính thanh khoản của khu đất

Xem xét tính thanh khoản rất quan trọng trong đầu tư bất động sản, vì đó là yếu tố giúp người mua sinh lợi cao chỉ trong khoảng thời gian ngắn.

Bí quyết đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao
Bí quyết đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao

Có nên mua đất phân lô bán nền?

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất phân lô bán nền thì chúng ta hãy xem xét những lợi ích và rủi ro khi mua đất phân lô bán nền nhé!

Lợi ích

Rủi ro

  • Đất nền phân lô có giá rẻ

  • Đây là kênh đầu tư hiệu quả

  • Có nhiều hình thức đầu tư

  • Tự ý bán đất nền phân lô trái phép

  • Đất nền phân lô không chính chủ

  • Đất nền phân lô bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Vì thế, nếu muốn mua đất nền phân lô thu được lợi nhuận cao thì bạn nên xem xét nhiều yếu tố và cần lưu ý những thủ đoạn lừa đảo dễ gặp trong mua đất phân lô bán nền nhé!

Có nên mua đất phân lô bán nền?
Có nên mua đất phân lô bán nền?

Bài viết trên là lời giải đáp cho thắc mắc phân lô bán nền là gì, thủ tục khi phân lô bán nền đất dự án và một số kinh nghiệm khi mua đất phân lô bán nền. Mong rằng với những chia sẻ trên đã cung cấp cho bạn nhiều thông tin hữu ích. Hãy theo dõi website batdongsanonline.vn để biết thêm nhiều thông tin mới nhé!

* Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia. Mặc dù chúng tôi đã cố gắng đảm bảo rằng thông tin trong bài viết này là chính xác và đáng tin cậy khi được đăng tải, nhưng chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng không nên dựa vào thông tin trong bài viết này để đưa ra quyết định về tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc vấn đề pháp lý. Chúng tôi không chịu trách nhiệm cho bất kỳ quyết định nào dựa trên thông tin trong bài viết này.