Tranh chấp đất đai có sổ đỏ: Trình tự, thủ tục giải quyết mới nhất năm 2021

Trong những năm gần đây, các vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai liên tục gia tăng. Đặc biệt, tính chất của mỗi vụ án ngày càng phức tạp và khó giải quyết. Để giúp quý vị có cái nhìn tổng quát hơn, batdongsanonline đã tổng hợp các thông tin quan trọng về tranh chấp đất đai. Đi kèm với đó là các thủ tục và trình tự hòa giải cần thiết.

Tranh chấp đất đai là gì?

Hiện nay, tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa các đối tượng khác nhau. Ví dụ như hàng xóm, anh em ruột thịt hoặc người thân trong gia đình. Điểm chung là các sự việc đều diễn ra khá gay gắt và kéo dài. Thậm chí, trong một số trường hợp còn dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc.

Khái niệm về tranh chấp đất đai

Khái niệm tranh chấp đất đai

Trước tiên, xét theo khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau. “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Việc tranh chấp không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên mà còn là lợi ích của Nhà nước.
Xin được lưu ý, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Quyền sở hữu đất không phải là đối tượng của tranh chấp đất đai. Vì trong Hiến pháp đã quy định rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý.

Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai

Nhiều người vẫn thường nhầm lẫn hai khái niệm này với nhau hoặc nhầm tưởng chúng là một. Tuy nhiên, đây là hai phạm trù khác biệt và cần được phân biệt rõ ràng. Vì chúng có thủ tục, trình tự và cơ quan giữ thẩm quyền giải quyết khác nhau.
Không giống như tranh chấp đất đai, tranh chấp liên quan đến đất đai là về việc giao dịch quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như chuyển nhượng, cho tặng hoặc trao quyền thừa kế. Ngoài ra, các trường hợp liên quan đến việc chia tài sản chung của vợ chồng sau khi ly hôn cũng được tính vào mục tranh chấp liên quan đến đất đai. Khi có tranh chấp, các vụ án về tranh chấp liên quan đến đất đai có quyền khởi kiện ngay tại Tòa án. Thay vì phải bắt buộc thông qua bước hòa giải trung gian như tranh chấp đất đai. Điều đó có nghĩa là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai chỉ có Tòa án. Không giống như bên tranh chấp đất đai có thêm các đơn vị UBND cấp huyện và cấp tỉnh. 

Các dạng tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai rơi vào dạng tranh chấp phổ biến nhất hiện nay. Có tổng cộng 3 dạng tranh chấp đất đai chính được trình bày như dưới đây:

Có 3 dạng tranh chấp đất đai phổ biến

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Là tranh chấp về việc ai trong các bên có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất đó. Chủ yếu, các tranh chấp loại này thường liên quan đến ranh giới giữa những mảnh đất được sử dụng. Nguyên nhân có thể là do một bên tự ý thay đổi hoặc hai bên không thỏa thuận được với nhau.

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: 

Đây là dạng tranh chấp này khá ít gặp trong thực tế. Một số ví dụ điển hình của loại này có thể kể đến như: tranh chấp giữa đất thổ cư và đất hương hỏa, hay đất nuôi thủy sản và đất trồng lúa… Dạng tranh chấp này thường là do người sử dụng đã sử dụng sai mục đích so với các thỏa thuận ban đầu. 
Thường thì những vụ việc rơi vào dạng này luôn có sẵn cơ sở để giải quyết. Vì trong quá trình phân bổ đất đai, Nhà nước đã quy định rõ mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch. Nhờ vậy mà quá trình xử lý tranh chấp có thể diễn ra một cách nhanh chóng hơn.

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này sẽ xảy ra khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Hoặc gây cản trở cho bên còn lại trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ. Thông thường, ta sẽ hay gặp loại này trong các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.
Ví dụ như trong các giao dịch về cho thuê, chuyển đổi hoặc chuyển dịch quyền sử dụng đất. Hay các hoạt động góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn có một số trường hợp liên quan đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
>> Thủ tục sang tên sổ đỏ: Hướng dẫn chi tiết cho người mới [Update 2021]

Thủ tục hòa giải trong tranh chấp đất đai

Hiện nay có tổng cộng 4 phương pháp để xử lý khi có tranh chấp đất đai xảy ra, bao gồm: 
- Phương thức hòa giải 
- Phương thức thương lượng 
- Phương thức tố tụng 
- Phương thức hành chính  Trong đó, hòa giải được xem là một trong những phương pháp giải quyết tranh chấp theo hướng ôn hòa. Đây cũng chính là biện pháp phổ biến nhất hiện nay. Hòa giải cần có sự tham gia của bên thứ ba và thường được thực hiện sau khi thương lượng không có hiệu quả. Có 2 dạng hòa giải chính là hòa giải trong tố tụng và hòa giải ngoài tố tụng.

Hòa giải trong tố tụng

Hòa giải trong tố tụng là hình thức áp dụng tại Tòa án nhân dân khi có đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai. Với tư cách là cơ quan xét xử, TAND có nghĩa vụ tiến hành các biện pháp hòa giả trước. Nếu hòa giải thành, sẽ giải quyết tranh chấp bằng ôn hòa. Còn nếu hòa giải không thành, các biện pháp tư pháp – xét xử sẽ được thực hiện.
Mục đích của việc này là tạo điều kiện cho các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp ổn thỏa. Thẩm phán TAND sẽ là người chịu trách nhiệm trung gian cho việc hòa giải. Ngoài hòa giải, còn có biện pháp đối thoại áp dụng cho tranh chấp tố tụng hành chính.

Hòa giải ngoài tố tụng

Hòa giải ngoài tố tụng không được thực hiện bằng thủ tục tố tụng. Cụ thể, hòa giải ngoài tố tụng bao gồm 3 phương thức như sau:

• Hòa giải tiền tố tụng tại TAND: Phương thức này vẫn chưa được hệ thống hóa dưới dạng văn bản pháp luật. Và chỉ đang được thực hiện thí điểm ở một số nơi nhưng kết quả rất đáng để mong chờ. Đúng như tên gọi của mình, hòa giải sẽ được tiến hành trước khi tòa thụ lý đơn khởi kiện.
• Hòa giải tại UBND cấp xã: UBND cấp xã được xem là đơn vị có đủ thẩm quyền và năng lực để xử lý các loại tranh chấp. Hòa giải sẽ dựa trên cơ sở dữ liệu quản lý đất đai, bản đồ địa chính hoặc quy hoạch.
• Hòa giải cơ sở: Hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai là không bắt buộc và được áp dụng cho các tranh chấp đơn giản. Phương thức này sẽ nhận được sự hỗ trợ của hòa giải viên và tổ hòa giải. Ngoài ra, Luật cũng khuyến khích người có uy tín trong gia đình và dòng họ tham gia để tăng tính khách quan.

Xét về tổng thể, hòa giải là một biện pháp khá hiệu quả. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp tranh chấp vẫn tiếp tục diễn ra dù đã tiến hành hòa giải nhiều lần. Chính điều này đã vô tình khiến các tranh chấp thêm phần gay gắt và kéo dài.
Trên đây là toàn bộ thông tin về tranh chấp đất đai và các thủ tục giải quyết tranh chấp. Batdongsanonline hy vọng bài viết sẽ giúp quý khách có cái nhìn rộng hơn về vấn đề này. Để từ đó có thể bảo vệ các quyền lợi của bản thân nếu không may bị vướng vào các trường hợp không mong muốn.